北京写字楼入冬：租金下滑供需失衡 空置率创近8年新高
10月10日，记者来到SOHO 现代城 某栋10层，这里除了一家店铺之外，其余的房间大多是空的，楼道内的光线微弱，墙体也显得十分老旧。 位于10公里之外的琨莎中心，坐落在朝阳区新源里，交通方便，地理位置优渥。“以前的时候这里都是上班的人，电梯里面都特别挤。现在空置的太多了，人少了很多，好多车位都空着，车随便停。”附近的一家写字楼租赁公司工作人员小刘对记者说。 事实上，供应面积的不断增加与需求的持续降温使得北京写字 楼市 场连续多月呈现出下行的态势。国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)9日发布的一份报告显示，截至2019年第三季度末，北京写字楼空置率整体上升至10.9%，为近8年以来最高水平。 而空置率上升的另一面是租金的下滑。戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。 此外，随着新项目的不断入市，北京写字楼市场的供应量将持续增加，未来，写字楼市场竞争压力还将进一步加剧。合硕机构首席分析师郭毅对记者表示：“预计整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行这样一个大趋势。” 空置率创新高 “现在写字楼的空置确实挺多的。”小刘对记者说。 国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在10月9日发布的报告显示，2019年第三季度，北京写字楼新增供应面积创近10年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率再次攀升。 据了解，2019年第三季度，北京共有四个优质写字楼项目入市，全市新增写字楼供应面积超过44.1万平米。虽然不乏优质项目入市，但市场仍然处于降温状态。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，为近8年以来最高水平。 戴德梁行的统计数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万和4.1万平米，较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%。在小刘看来，净吸纳量主要来自于新增项目的预租，“如果去除掉新增项目的预租，数据会更少。”小刘对记者说。 世邦魏理仕(CBRE)发布的报告同样表明，若排除预租率较高的新项目，受传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负值。目前，北京写字楼市场新租乏力，除了传统金融的主力需求之外，科技行业扩张步伐也呈现出了放缓态势，新租占比环比仅为16%。 具体到五大核心商圈来看，戴德梁行统计的数据显示，截至2019年9月，望京-酒仙桥商圈的写字楼存量为83.9万平米，空置率达12.6%;亚奥商圈的写字楼存量为83.2万平米，空置率也突破平均水平达到了13.8%。 “北京这几年写字楼的供应规模比较大，特别是一些新兴区域，比如丽泽金融商务区，都有一些新项目入市，使得整体市场的租赁需求形成了分流，导致部分区域的写字楼空置率提高。”郭毅对记者表示。 优质项目的入市使得老牌写字楼的市场地位岌岌可危，租赁情况也呈现出两极分化的态势。 二期入市不久的国航世纪大厦租赁一片火热，其位于朝阳区霄云路，装潢华丽，设施齐全，目前租赁价格在14元/平米/天。“来这里看房的人特别多，楼比较新，价格也不是很贵。”小刘说。 而和国光景。“琨莎中心外表看着还可以，但是里面的装修比较陈旧，而且不像CBD那边热闹，很多公司都搬去了更好一点的写字楼。”在琨莎中心工作的程女士说。 在郭毅看来，目前一些企业的写字楼办公租赁需求下降，而可选择的写字楼产品则越来越多，两者导致了空置率的上升。 租金下滑明显 空置率上升的另一面则是租金的下滑。 戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。五大核心商圈的有效净租金同样呈下降趋势，为433.64元/平米/月，环比下降了0.7%，同比下降了2.0%。 “现在哪个写字楼不降价啊，市场不好做啊。”小刘对本报记者说。以琨莎中心为例，对外租金在7元-8元/平米/月，但至少可以议价至6.5元/平米/月。“如果要买的话更便宜，差不多是45000元/平米。”小刘说。 而与琨莎中心在同一区域的住宅项目均价在75000元/平米左右，相比之下，售卖价格远不及住宅，但琨莎中心仍然鲜有人问津。“写字楼市场不好，大家不愿意投资，租金回报率不稳定。”小刘认为，这是写字楼出售市场成交遇冷的主要原因。 与此同时，租客也感受到了租金有明显下降的趋势。林先生在SOHO现代城租赁了300平米的写字楼用作开店。“现在SOHO现代城的租金价格差不多降到了5元/平米/天左右，降了1元多，但是这边空置得太多了，开店也不算赚钱。”林先生说。而在好租网平台上，SOHO现代城的最低租赁价格则可以达到3.8元-4.0元/平米/天。 位于国贸的 建外SOHO 租金价格也开始下降。此前，建外SOHO因地理位置优越，租金在8元/平米/天左右。“现在基本上是在6元/平米/天左右，而且还有议价空间。”某中介工作人员小王对《华夏时报》记者说，“现在基本上写字楼的租赁价格都可以谈，因为空得太多了。” 供应量的增加以及新项目的不断入市使得租金走低，不少业主也不得不采用下调租金的策略来加强竞争力。 天元港中心位于三元桥，距三础价格是8元-10元/平米/天，但是个人业主一般的租金价格在8元/平米/天以下。”业主孟女士说。 附近的一位中介人员同样对记者表示，天元港中心部分由开发商持有，部分由个人业主持有，个人业主的租金要比开发商的租金低一些。“虽然天元港中心空置得不算多，但是因为写字楼太多了，它的优势不强，所以只能是降价出租。”孟女士说。 “寒潮”还将继续 北京写字楼市场下行并非个例，广州、上海等核心城市的写字楼空置率也均处于上升阶段。受经济下行压力影响，写字楼市场动力不足，需求量减少，供应量增加，供需失衡状态更加明显。 虽然供需失衡的状态已经显现，但未来还有不少新的写字楼入市。戴德梁行统计的数据显示，截至2020年，北京全市写字楼市场预计还将迎来241.7万平米的新增供应，其中65.3%位于新兴商圈。 戴德梁行报告认为，在经济形势尚未回暖的状态下，北京的写字楼租金仍然面临较大的下行压力，预计未来一年租赁市场仍将延续成交放缓的态势，新增供应面积的入市也会继续拉动空置率上升。 事实上，早在2017年，北京的写字楼市场就出现了下行态势。受2017年“3·26政策”影响，商办地产项目重回商业用途，不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这给北京的写字楼市场造成了不小的冲击，写字楼交易量在当年跌至历史最低水平。 空间家的统计数据显示，2017年北京写字楼成交总额环比2016年锐减40%，成交价格也环比减少了1736元/平米。“3·26”政策导致商办库存大量积压，写字楼的租金同时出现下调。 此后，北京的写字楼市场整体不温不火，未能反弹。2018年6月，P2P爆雷潮出现，两个月内有200多家公司在市场上消失。同年12月份，互联网公司的裁员潮登上热搜，“谁在撤离CBD”成为了焦点话题。戴德梁行的数据显示，2018年下半年，北京写字楼市场净吸纳量较上年同期下降了53.9%，但彼时北京全市写字楼的有效净租金每月每平米还可达400.1元。 受访的多位专家以及研究机构均预测，北京的写字楼市场仍然会继续处于“寒潮期”，租金上涨动力不足。“客观来讲，因为整体的宏观经济大背景，整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行的这样一个大趋势。”郭毅说。
北京写字楼出租率
北京写字楼出租率大致在85%左右。这个答案是由于北京写字楼市场一直处于供需紧张的状态，随着市场经济的发展和企业规模的扩大，越来越多的公司需要办公场所，但是现有的写字楼供不应求，导致出租率一直保持在一个相对高的水平。实际解答方式和对策，对于企业来说，选择适合自己的写字楼非常重要。可以从出租率、交通便利、周边配套等多个角度综合考虑，选择一个合适的写字楼。对于写字楼业主来说，提高出租率需要从多个方面入手，比如提升物业服务、优化写字楼设计、加强销售渠道等。拓展说明：北京市政府一直在推动城市更新，力求优化城市资源配置，改善城市环境和生态，同时也会影响到写字楼的供求关系和出租率。此外，随着疫情的影响，企业的办公需求和写字楼的空置率也会发生变化，需要持续关注市场动态，及时调整策略。
北京房产中介称感受到了复苏的气息，当地的楼市处于什么状况？
北京的房地产处于逐步恢复当中，北京的房地产市场还是和全国的其他地方有着根本区别的，并且由于疫情得到逐步控制，购房者心态逐渐稳住。1、成交量出现回升2022年6月份，根据北京市住建委官网的相关数据，显示北京市的二手房网签一共有11,009套，而这个数据和去年的同期相比增长了28%，所以说对于整个北京市的房地产来说，可谓是一个好的消息，而之所以会出现关键性的回暖，是和前两个月由于疫情的冲击导致北京市出现一定时间的封控，购房者没有办法进行线下看房有着一定的关系。而在疫情得到逐步的控制，线下看房也逐步放开，所以说前期积压的购房需求也在这个月当中有所释放，所以说能够出现小幅度的交易量上涨。2、信贷审批速度提速房地产市场和金融市场一直有着千丝万缕的联系，而之所以这次二手房交易量快速上涨，也是和信贷下款速度提升有着一定的关系，在之前往往需要经过一个多月的审批才能够实现打款，但是现在北京的相关贷款审批周期一般在7~15天左右。这个时间有了极大的缩减，这对于整个北京的房地产市场来说，有了流动性的注入，那么会带动房地产市场尤其是二手房的反弹。3、购房者心态转变之前不少购房者由于运行防控以及国家对于房地产市场的严格管控，对于构建二手房以及新住房都是保持一个观望的态度，但是随着疫情逐步得到放松，而且各地的房地产也出现了松动的政策，所以说不少购房者的心态也有了一定的转变，对于未来的房地产发展预期也有了一个乐观的估计，所以说整体的房地产市场有所回暖。
北京房产中介：感受到了复苏的气息，现阶段的二手房交易市场如何？
二手房交易市场的行情并不好，出现复苏的可能只有北上广深这样的一线城市。之所以这样说，主要是因为很多地方的房地产行情变得越来越差，能够买房的人也越来越少。即便很多地方已经全面放开了二手房限售的措施，愿意主动买房的人也不多。对于一线城市来说，因为一线城市的房产本身处在供不应求的状态之下，所以当地的房地产行情可能会有复苏的迹象。但对于其他所有的城市和地区来讲，很多地方的二手房交易情况依然非常惨淡。北京地区的二手房市场已经出现了复苏的气息。在北京地区推行了一系列的房地产措施以后，当地的二手房市场已经出现了复苏的迹象，有些房地产中介甚至可以实现单日数百套成交量。在这种情况之下，北京地区的房地产中介的从业人员变得越来越多，大家也认为房地产行情会变得越来越好。二手房交易市场的整体行情并不好。虽然北京地区的二手房交易情况变得越来越好，但这并不能代表全国多数城市的主要情况。特别是对于那些偏远的地区来讲，因为当地本身的经济发展能力较弱，当地的居民也没有太强的购买力，所以一手房和二手房的成交量都比较少。对于普通居民来说，居民是期待的不是全面放开这些房地产措施，而是期待房价能够尽快下跌。一线城市的房地产行情可能会变得越来越好。除了北京地区之外，北上广深的其他城市的房地产行情也在逐渐恢复，有些地方的房价甚至已经突破了历史新高。之所以会出现这种情况，主要是因为一线城市的经济恢复状况比较好，当地的居民的收入水平也比较高，所以很多人非常看好一线城市的房产的保值能力。
疫情后的这两年，北京远郊区县新房成交量暴涨了50%，为何不降反涨了？
北京远郊区县城新房成交量，在疫情过后这两年，价格不降反涨，这都是因为，该地区生态环境越来越好，成为人们度假休闲胜地。加上当地便利交通，相较北京城区便宜房价，使得这里成为人们旅居、定居最佳地点。受到疫情影响，很多城市房价，都出现了下降情况。然而在首都北京远郊一个县城内，房价却迎来了增长，新房成交量暴涨了50%。会有这样一个情况出现，皆因为下面这两个原因存在。一、当地气候环境变好，人们爱上了这里房价上涨郊区县，曾经也被雾霾天笼罩，近两年来随着生态环境治理，这里已经大变样。随着气候环境变好，不仅人们愿意留在这里，就连候鸟也不例外，曾经短暂在这里停留候鸟，已经有一部分，长期停留在了这里，融入到了当地生态环境中。当下的人们，对居住环境有着很高要求，不仅要求舒适度，还希望周边配套完善，环境尽可能好。这里环境清幽，被人们誉为城市中的“天然氧吧”，仅仅是这一条，便能够吸引众多人，前来这里购房，用于自己休闲居住。二、拥有便利交通，房价也能接受虽然是北京郊区县，但该县却有着便利交通，使得生活在这里人们，能够在1-1.5小时内，就到达工作地，进入北京繁华城市，开始工作和聚会生活。有了便利交通，人们便不担心出行问题，也不会担心出行效率。除此之外北京郊区县，房价相比北京城，也要温和很多。人们能够接受房价，在这里有属于自己的家，也就愿意来这里定居。房子价格上涨和回落，都有一定原因在其中。这反应了人们，对于住房需求的变化。个人觉得这样房子，在其他城市也同样不会愁卖。
北京远郊区新房成交量大涨，背后的原因有哪些？
因为疫情还有烂尾楼等多种因素的影响，房价变得越来越低了，而且成交量也是很低，鉴于这种情况，很多地方都有针对性的发布了一些措施，想要提高新房的成交量。可是有一个地方的成交量反而增加了很多，这是为什么呢？北京远郊区新房成交量之所以涨得那么快，共有这几个方面的原因。第一个就是那边的环境和空气都比较好，大家应该都知道北京远郊区是一个天然的森林天然氧吧！如果是在市区的话，环境肯定不会有这么好，但是远郊区却有很大的绿化面积，经过很长时间的考察，有一部分的人就决定在这里定居了，而不是继续选择租房。这里的绿化面积特别好，而且交通等设施也比较健全。这就是一个人好的选择呀。你说绿化环境也是很重要的，大部分的人都比较想到那样的环境去养老，而不愿意再流离失所。第二个原因就是上班的通勤方面，在很多人看来，郊区是比较远的，到达自己上班的地方肯定得很多个小时。但是北京远郊区的房子交通设施比较齐全，基本上一个小时都能够到达自己工作的地方，每一个人都有自己不同的生活方式，一个小时能够到达，其实已经很不错了。最后的一个原因就是远郊区的卫生，还有安全，医疗等条件都比较好，所以这也是大家选择它的一个因素，另外就是价格的原因了。相对于市区的房子来说，这里的房价要低了很多，基本上四五百万就能够买一个漂亮的房子了。对于那些财富自由的人来说，拿四五百万应该是小问题。这也是为什么郊区新房成交量大涨的原因。大家有没有想过在北京远郊区买房呢？觉得那边的环境如何？
