房贷年龄期限可延至80岁？银行回应、专家解读来了！
2月12日，一则“南宁房贷还款年龄期限可延长至80岁”的新闻冲上热搜。据多家媒体报道，广西南宁市多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，且当地部分银行已予以证实。 对此，中信银行南宁分行表示， 外界对此规定理解有误。 近期总行统一下发文件，其中 “贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超过80岁，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变， 且相关业务前提是银行已经核实贷款人收入流水满足贷款要求。截至目前，新规定尚未有业务落地。 “年龄+贷款”年限 多为65至70岁 通常而言，银行会对办理房贷的购房者年龄进行限制，以此实现控制贷款风险的目标，具体的年龄限制由各家银行自行规定。 “大多数银行对于贷款人‘年龄+贷款’年限的限制为65至70岁，而少部分银行对于其优质客户甚至可以达到75岁。” 中国银行研究院研究员叶银丹向《中国银行保险报》指出，“在实际操作层面，具体能否获批，还要看近期房贷市场供需情况以及贷款人自身的资质情况。” 山东一位房地产业内人士向《中国银行保险报》指出，目前她所在的城市银行依然将房贷最高还款年龄限制在70岁以内。不过近期该市推出了针对多孩家庭住房公积金贷款政策，将二孩家庭最高贷款额度提高10万元，三孩及以上家庭提高20万元。 为何延长？ 对于银行延长房贷还款年龄期限的原因，叶银丹认为，这一政策变化反映出，在人口老龄化背景下房地产市场需求正在逐步发生变化。当前，四五十岁人群工作相对稳定，具有较好的还贷能力，叠加日后即将推出的延迟退休政策，还款能力相对更有保障。 与此同时，放宽贷款人“年龄+贷款年限”政策有助于在当前楼市低迷的背景下，更好地激发房地产市场需求。 一方面， 该政策能够在一定程度上满足部分中老年群体的购房养老需求，有助于其改善养老居住条件。 另一方面， 该政策也有助于提高中老年人通过“接力贷”等形式为子女置办房产的能力，降低年轻人购房难度。 从政策影响上看，中原地产首席分析师张大伟撰文指出， 房贷年龄期限延长影响最大的是45至55岁人群，但这部分人群已经不是主力购房人群。 目前看，市场90%以上购房人群集中在“70后、80后”。这一政策基本没有影响。 相较接近退休年纪能不能继续贷款，购房者更应关注房贷利率变化或贷款年限变化。 易居研究院研究总监严跃进认为，房贷年龄期限可延长至80岁，与延迟退休有一定的关系，因为延迟退休后，贷款人收入保障的年限也会增加；另外，这也与当前贷款额度比较充裕有关。严跃进表示，该政策变化能照顾一些中老年人的购房需求，此外，该政策下，老年人与子女一同买房的贷款额度也会增加，有助于涉及养老的家庭更好实现置业计划。“省会城市的相关需求比较充足，一些省会城市可以优先考虑该政策的调整。”严跃进说。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年，房地产贷款占新增贷款的比例降至4.9%的历史新低，2023年1月份，居民新增人民币贷款2572亿元，同比减少5858亿元。其中，中长期贷款2231亿元，同比减少5193亿元。当下， 居民贷款买房的积极性很低，或者说，不愿意加杠杆，上述政策主要是为了激活购房者加杠杆买房的情绪。该政策对年龄较大的购房者，有一定的促进作用。 李宇嘉也表示，当下，各地都在积极扶持楼市，单看某一政策，效果不会很大，“当下任何一个城市的楼市，已经没有一招鲜的政策了。即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。”必须要多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。 贷款人离世后， 剩下房贷该如何处理？ 实际上，房贷年龄期限延长，对银行来说有一定的风险。广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经表示，若银行执行“房贷年龄期限延长至80岁”的政策，存在的最大风险是贷款人因年龄较大无法履行还款义务，而房子也因楼龄年限问题导致贬值，此时就会存在资不抵债的情况，会给银行形成不良资产。通常情况下，若贷款人年龄较大，银行会追加担保人或担保物，或者是降低贷款金额，以保证贷款的房屋在可控的价值范围内。 那么，若贷款人离世时未还完贷款，贷款人去世后，剩下的房贷及房产该怎么处理？郑博恩表示， 首先要看是否有继承人。若房产由法定继承人继承，根据相关规定，继承人在继承遗产的同时也要继承其贷款债务，继续还款；若继承人放弃继承房产，且有房产证的，银行则会将贷款人按揭贷款的房屋进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究，多出部分继承人也没有权利再继承； 若继承人放弃继承房产，且房产证还未办理下来，房屋则由开发商处置，因开发商在贷款时往往一并作为担保责任关系的一方，即开发商需要为贷款人偿还银行贷款。
银行房贷年龄可延长至80岁以上？
在成都，一些银行将住房按揭贷款年龄期限延长至80周岁以上。2月15日，中国银行四川分行相关工作人员向新京报记者介绍：“目前中国银行成都相关银行房贷可以贷至85周岁。现在办理这种贷款需要子女担保。也就是说，如果贷款人在85周岁之前去世，将由其子女继续还贷款。”同一天，建设银行成都分行相关工作人员回复记者称：“在成都的建设银行办理购房贷款，确实可以贷至90周岁。”
上海市也传出有一些银行将购房贷款年龄提至80岁左右的消息。2月15日，上海交通银行相关营业部门工作人员回复称：“没有这项政策。目前我们银行批下来的贷款最高年龄至70周岁。不要轻信网络传言，一切以我们的消息为准。”
值得注意的是，2月15日，网上还传出“北京市一些银行也将购房贷款年龄提高至80周岁以上。”2月15日，新京报记者以购房人身份向北京银行相关支行进行核实，工作人员回复称：“目前，执行的审批贷款政策是贷款人年龄+贷款期限不超过80，也可以理解为贷款人最高年龄不能超过80周岁，比如70周岁的人贷款年期限是10年。如果是购买二手房，审批贷款标准还需要根据房子的实际情况再作分析。”
此外，农业银行北京相关支行工作人员告诉记者：“农业银行审批房贷目前还按照贷款年限+贷款人年龄不超过65。”
另外，工商银行内部人士向记者介绍：“目前，工商银行在北京的购房贷款审批按照贷款人年龄+贷款期限不超过75的政策执行。”
实质：多为“接力贷”
中原地产首席分析师张大伟指出，上述类似的放宽按揭贷款年龄期限，背后的实质多是“接力贷”，即子女不符合限购限贷条件，但父母名下可能没有房产或者没有贷款的，父母作为申请人，也就是房贷的包装替身，帮助子女（或子女与其配偶）作为共同借款人，贷款购买住房。
“简单说，年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件，就可按最高30年期限申请房贷。甚至有70周岁还可以申请30年房贷。因此，‘贷款人年龄+贷款年限最长达100岁’也是一直可以操作的。”张大伟表示，贷款年龄超过70岁的背后真相其实是接力贷。
在张大伟看来，接力贷、放宽住房按揭贷款年龄加贷款期限的背后是绕开房地产调控中的限购、限贷政策，使购房借款人年龄+贷款年限得以适当延长，实际上是以家族形式购房，几代人共同还贷。而接力贷模式在市场低迷期影响不大，一旦市场升温，就会成为炒房的工具。
借贷人去世，子女等是否需要继续还贷？
记者在采
