优化完善房地产调控政策 优质房企金融支持发力
日前召开的中央经济工作会议深入分析当前经济形势，部署2023年经济工作重点。其中，对房地产的两处表述，分别在“着力扩大国内需求”和“有效防范化解重大经济金融风险”的部分提出。中央财办有关负责人在接受媒体记者提问时也充分肯定了释放住房改善需求和避免房地产行业风险的重要性，这也是明年房地产政策的重点方向。
有业内人士认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点，包括放开限购政策、放宽首套房认定标准和普通住宅认定标准等，预计后续针对改善需求将有更多支持政策出台。同时，以流动性支持和预期管理为核心的供给侧政策将继续发力，房企并购重组加速，头部房企资产负债表有望率先迎来改善。
限制性政策有望解除
此次中央经济工作会议在“着力扩大国内需求”部分提出“支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，这与12月14日国务院印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》中“要促进居住消费健康发展”的表述一脉相承。
中央经济工作会议指出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，而在着力扩大国内需求方面，又将支持住房改善消费放在首要位置，充分体现了住房消费的重要作用。
中央财办有关负责人日前表示，我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。下一步要持续优化需求侧管理，加大对刚需和改善性住房需求的金融支持力度。要着力改善预期，扩大有效需求，比如，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放；结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等的住房问题；合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。
中信证券研究部房地产行业首席分析师陈聪认为，解除不利于消费需求释放的限制性政策将是未来政策重点。
预计二线省会城市的住房限购有望实质性放开，一线和新一线城市的限购也有望在执行标准、地理范围等领域有所优化。2016年之后信贷记录影响居民首付的规定，严重影响了“卖旧买新”、“卖小买大”需求的释放，预计在不远的将来，认房又认贷的首套房认定标准将有望放宽。此外，各地对于普通住宅认定的过严标准，影响了合理改善的交易便利性，预计各地普通住宅认定标准有望放宽。
近期，杭州、成都、南京、武汉、佛山、东莞等地相继优化限贷限购政策。平安证券房地产行业首席分析师杨侃认为，对比2014～2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间，预计后续需求端(尤其是针对改善)将有更多支持政策出台。
在招商证券房地产行业首席分析师赵可看来，未来需求端或仍以刚需和改善性需求支持政策为主，如二套房首付比例下调、认房认贷政策优化等。
瑞银财富管理投资总监办公室有关负责人也预计，更多利好需求侧的政策将会出台，包括降低首付和房贷利率、一手和二手物业交易减税，甚至向购房者提供补贴。会议又提到“解决好新市民、青年人等住房问题”，不排除更多城市放宽购房限制的可能性。
改善房企资产负债
此次中央经济工作会议对房地产的表述，重点放在了“有效防范化解重大经济金融风险”部分，其中比较有新意的提法是，要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
近期，国务院副总理刘鹤也表态称，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。
“房地产业风险是影响经济运行的一个重大风险因素，要充分认识到房地产行业的重要性，要做好应对工作，确保房地产市场平稳发展。”中央财办有关负责人明确指出，在供给端，2022年已出台的政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。
改善房企资产负债表成为近期监管部门一再强调的任务。人民银行和证监会日前开会落实中央经济工作会议精神，均提出支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。证监会还提出，落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
银河证券房地产行业分析师王秋蘅认为，中央经济工作会议提出从供给侧提供支持，缓解行业流动性紧张局面，这也与11月份以来的“金融十六条”“三支箭”“保交楼专项款”“保函置换预售资金”等政策一脉相承，预计供给侧政策还将继续发力，头部房企资产负债表将率先迎来改善。
对于改善房企资产负债方面的具体政策，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，股权融资是最直接有效的改善方式，此次证监会提出的“借壳”上市开辟了新思路，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。
赵可认为，改善资产负债状况的更快速措施或是对债务的展期和重组等，路径可能有债转股、购买不良资产、债务重组加速等，这对剩余价值高的出险和准出险房企可能有利，同时或意味着商业模式有缺陷、剩余价值低的房企或加速出清，中长期有利于行业竞争格局改善。
亿翰智库则认为，从股权层面为企业注入信用，尤其是为民营企业注入信用将非常重要。从国资委角度看，可考虑适度放松对国企、央企利润率和资产负债率的考核，支持金融资产管理公司(AMC)或央国企进行房企股权或项目股权收购，解决AMC/央国企的后顾之忧，促进行业风险的更快化解。央国企入股民营房地产企业，可从源头上解决企业信用问题。从筹资角度看，企业新增现金流入会更加顺利且有保障，额度也会相应提升，也会提升住房消费者对企业交付的信心，现金流入会出现改善。
最新解读：金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展
其中，“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。2022年11月11日，央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“通知”），其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容，具有重大意义，起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题，下面进行解读：第一个难题：政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高一个项目如果出现交付难，即便符合纾困资金的申请要求，申请难度依然很大，除了纾困资金总体额度有限外，更重要的是，政府进行财政担保的积极性很低。众所周知，政府给予的纾困资金贷款，是需要占用当地财政预算的，是需要政府进行担保的，如果企业还不了钱，是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。在这种机制下，政府对于房地产项目，尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降，甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险，拿财政预算和税收去支持非国有项目呢？无论从政府财政吃紧，还是任期考核的角度，都不是一个好的选择。但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着，政府可以“出小头”，而银行“出大头”，如果项目需要1个亿，那么政府出1000万就好了，毕竟《通知》里面并没有规定比例；这样，因为自身的财政压力减轻了，政府对于烂尾项目的支持，将大幅度提升。第二个难题：如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办若前期项目资金都被调走，剩余货值不足以支持贷款，这一类项目是不太符合申请贷款过程中，需要“一项目一策，且资金封闭管理”的政策要求的，所以在前一阶段，这一类项目只能“摆烂”，但现在，只要能够“安排并落实还款来源”，也鼓励银行进行放贷。这不得不说，又放开了一个口子，让这一类的项目融资难的问题得到了解决第三个难题：银行为了避免不良率，不愿意碰“暴雷项目”怎么办？银行对于不良贷款的考核是非常严格的，就经办人而言，如果出现了不良资产，那么轻则升职加薪无望，重则调离岗位去前台干，甚至被追责。所以，基本也不太愿意去碰。可“交付难项目”本来就是一个风险，对于其进行纾困资金支持，本来也是要冒风险的。那现在的问题是，如果非要去落实，且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行，那银行凭什么要去接呢？为了打消银行相关人员的顾虑，让政策落地更加有效，《通知》进行了免责的说明，不得不说，这一条是高人指导，画龙点睛（放在这一段的末尾，应该是经过深思熟虑之后加上去的）。总结：这一条政策，给之前的纾困资金政策打上了补丁，一方面，减轻了政府的还贷压力，提升了政府落实专项资金的积极性，另一方面，风险一部分匀给了银行，且在政策上打消了银行的顾虑，促进了银行对于保交楼贷款的支持。确实是惠企政策。不过需要提醒的是，风险并没有消除，只是进行了分摊，每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事，做好保交楼，从根本上避免烂尾，这才是最好的解决办法。
